新华财经北京10月22日电（记者闫鹏、王虎云、韩婕）随着今年6月首批9只基础设施公募REITs产品在沪深交易所挂牌上市，中国基础设施公募REITs试点实现了从“0到1”的突破，REITs市场发展即将迈入探索规模化、高质量发展的新阶段。中国公募REITs试点积累了哪些经验？下一阶段市场新机遇如何发掘？境外有哪些经验和路径值得借鉴？在2021年金融街论坛年会期间，来自中国、欧洲、新加坡、日本等海内外嘉宾共同建言中国REITs市场发展。
全球REITs市场保持良好发展态势
2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委共同启动公募REITs试点。试点工作有条不紊地推进，最终首批公募REITs产品于今年6月21日在沪深交易所挂牌上市。自此，我国境内资本市场实现公募REITs零突破，迈出里程碑式的重要一步。
“推进基础设施REITs试点是各方努力，凝聚共识的结果，产生了众多阶段性成果。”北京大学光华管理学院院长、金融学教授刘俏表示，试点政策框架初步形成并逐步完善，试点的实施路径具备较强可行性，基建企业通过REITs盘活存量资产，融资效果显著，破解权益融资难题，同时首批基础设施REITs项目成功上市，受到公众投资者的广泛认可，试点资产丰富多元，并且有持续发展意愿。
公募REITs并非新事物，在国外市场有着多年运作经验，也在各国股市市值和整体资本市场中都占有重要地位。“疫情并没有影响REITs整个领域的发展，包括一些成熟的发起人，还充分利用这个机会去吸纳和更好去循环其资产。”新加坡交易所董事总经理、中国区主席陈庆说。
陈庆表示，疫情期间，新加坡REITs市场呈现出较强抗压性，疫情后市场迅速复苏并呈现活力和新的趋势。具体来看，新加坡REITs资产运营情况已好转，股价和分红率逐步恢复，上市REITs也强强联合、互相合作，积极收购境外资产，增强其在资本市场地位和融资能力，同时ESG投资也在REITs领域做了许多尝试。此外，新加坡政府也非常重视REITs市场，在疫情期间推出许多补贴配套政策。
“新冠疫情对欧洲不动产REITs市场产生了重大影响，但好在其严重程度远轻于金融危机并较快恢复至疫情前投资水平。”欧洲REITs协会（EPRA）首席执行官Dominique Moerenhout认为，当前，有越来越多的投资涉及规模巨大的全球上市不动产业务，并聚焦于亚洲、中国、欧洲和美国，这就是体现出中国推出公募REITs制度的重要性。公募REITs制度在中国的启动，将使中国经济和投资者从中受益。
境内外REITs市场合作空间巨大
当前，资产管理行业在全球尤其是在中国正处于重要发展阶段，而REITs作为资产管理的重要细分领域，正成为全球资本竞相合作的“热土”。
陈庆认为，中国和新加坡REITs市场合作空间很大，主要体现在三方面：一是基金管理能力上可以有诸多借鉴和合作；二是交易所之间跨市场的合作对REITs价格发现非常重要；三是发起人可根据不同资产属性选择在中国和新加坡发行其REITs产品，所以专业团队之间合作也将越来越积极。
招商蛇口在REITs领域的实践走在国内前列，2019年其设立房地产投资信托基金并在香港联交所主板上市。“未来我们会充分发挥境内外两个REITs市场作用，针对不同业态错位发展，形成良性互动，既促进经营能力提升，又增强资产流动性，最终形成了一个大资产循环，助力主业高质量发展。”招商局蛇口工业区资产管理中心总经理、海外发展事业部总经理余志良说。
在国际视角下建设中国REITs市场
中国基础设施公募试点中反映出的问题，是中国REITs下一阶段发展的关键点。如何建立起长期健康发展、具备国际影响力的中国REITs市场？
刘俏认为，应该关注REITs市场创新第一性问题，从法律定位、财税和其他配套制度、治理机制和市场流动性等方面推进后续工作。一是公募REITs的产品模式应进行优化，选择简单、直接、有效的模式；二是持续提升REITs配套政策的系统化程度，更多地将“一事一议”转变为全行业通用的可复制模式；三是原始权益人与管理人之间实现合理的治理平衡，防范大股东与中小投资者之间的利益冲突；四是必须关注流动性问题，确保建立有较好流动性的REITs市场。
“中国在公募REITs方面的起步聚焦在具有中国特色的基础设施领域，该领域资产的底层政策和行业逻辑与境外存在差异，境外投资者可能需要一个逐步了解适应的过程。同时对于基础设施领域广泛存在的一些共性问题，如果能进一步完善解决，投资者会更放心地参与进来。”中联基金总经理何亮宇说。
日本独立资产管理公司Kenedix株式会社CFO浅野晃弘认为，中国REITs发展有三个因素至关重要，即“多元化投资者的参与”“信息披露的透明度”和“建立保护投资者的管理制度”。在他看来，多元化投资者参与将提升REITs市场活跃度，信息披露透明度是获得投资者信赖的基础，同时，应建立保护投资者的管理制度，避免参与者被眼前利益束缚而影响REITs的持续发展。
余志良认为，在国际视角下建设中国REITs市场，从资产端需要培育一批高质量、具备稳定现金流的项目，同时考虑到中国公募REITs市场刚刚起步，这需要加强对国内机构投资者和个人投资者的培育。此外，资产端的规管、REITs市场以及中间人市场规则体制的建立，要重视境内外互动要素，推动市场互动交流。
编辑：丁晶
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