新华财经北京10月19日电（记者 闫鹏、余蕊）在首批9只基础设施公募REITs上市四月之际，公募Reits“朋友圈”有望迎来再扩容。近日，第二批3只公募REITs已获交易所受理，同时各方正积极备战后续REITs试点项目。那么，当前公募REITs申报中仍存在哪些难点？业内又有何期许，新华财经记者进行了调研。
公募REITs项目扩容意愿较强
2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委共同启动公募REITs试点。试点工作有条不紊地推进，最终首批公募REITs产品于今年6月21日在沪深交易所挂牌上市。自此，我国境内资本市场实现公募REITs零突破，迈出里程碑式的重要一步。
图为首批基础设施公募REITs截至10月15日的涨跌幅
从市场运行情况看，9只公募REITs产品整体表现较好，在上市首日冲高回落后，至今大多走出“圆弧底”。其中，生态环保项目表现较为突出，截至15日收盘，中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT累计涨幅分别达到24.60%、19.16%；浙商沪杭甬REIT、博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT涨幅均超过10%。
从换手率来看，除了上市首周外，9只公募REITs其余交易日换手率基本保持在3%以下，符合REITs产品的特点，与市场之前的预期基本相符。
公募REITs，将不动产“资产”一次性转化为“资金”，随着首批9只成功运营、平稳表现，越来越多企业表达出申报REITs试点项目的意愿。10月15日，上交所官网显示，国泰君安临港东久智能制造产业园、建信中关村产业园2只公募REIT项目已被受理；同时，拟在深交所上市的华夏越秀高速公路公募REIT也获受理。
从制度建设的角度看，公募REITs试点的政策制度在不断完善，试点领域越来越广。6月29日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》。其中提到，试点行业增加新型基础设施、保障性租赁住房，并提出探索在具有供水、发电等功能的水利设施及自然文化遗产、国家 AAAAA 级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施开展试点，试点项目范围进一步扩大。
有公募REITs基金经理告诉记者，公司持续关注第二批项目的储备，正在梳理租赁住房、清洁能源等领域资产，争取拔得头筹。手中有的REITs项目已报至管理部门进行讨论研究。
与此同时，从首批试点项目的原始权益人来看，基本都属于相应基础设施行业的龙头代表，首批公募REITs在上市后也体现出较强的增发扩募预期。“后续首钢绿能REIT也会通过并购新项目实现扩募，当前我们也正在积极寻找合适项目，以及帮助运营管理方做并购前的准备。”作为首钢绿能REIT运营管理的主体，中航基金的总经理刘建透露。
信保股权投资基金公司REITs平台总经理李文峥表示，预计项目审核标准在一段时间内仍会较为严格，企业不能有应付心态，或侥幸心理，而应选择符合条件的优质资产，抢占时机发行REITs。
申报门槛、治理机制、配套政策有待完善
虽然企业有较强的申报和扩募意愿，但REITs产品公募发行在国内尚属首次。记者了解到，部分优质项目在操作上和落地上还有一定难度，同时公募REITs治理机制尚需完善，以及更为精准的配套政策仍有待明确。
——现行产品架构层级太多。记者了解到，我国REITs试点采取“公募基金+ABS”的产品结构，存在原始权益人、公募基金公司、计划管理人、运营管理机构等多个主体，层次较多，需重视由此可能发生的责任不清的隐患。
《中国公募REITs发展白皮书2021》指出，在9个首批项目的发行阶段，在同一控制的要求下，公募基金管理人与ABS管理人较好地体现了合作与分工，但在REITs的持续运营过程中，多个层级的管理人架构，会带来流程复杂、效率低下、责任不明确等问题，需要尽快予以简化。
——税收等配套政策仍未出台。记者了解到，REITs发行过程中的交易重组行为是否视为特殊重组、相关所得税可否递延等等，仍无明确政策。
“REITs在美国得到迅速而持续的发展，主要得益于其税收政策的驱动，税收优惠是REITs发展的核心驱动力之一。目前，我国相关税收政策及细则尚未出台，如果未来有税收减免的优惠政策推出，将提升产品的实际收益率，为投资人带来更好的回报。”中保投资有限责任公司相关负责人说。
此外，还有企业希望申报财务“门槛”能有所优化。根据国家发展改革委关于公募REITs试点项目申报的相关要求，运营与效益作为评审试点项目的重要一项，要求“近3年不得出现亏损或净现金流为负情况”。但有企业反映，部分优质项目运营前期为业务上升阶段，难免出现亏损或净现金流为负的情况，影响或延后参与试点的时间，希望能适当给予一定空间。
业内认为，国内REITs仍处于初步试点阶段，相关政策配套不完备，一些发行人和投资者仍未能进入市场，影响了市场规模。
如何推动公募REITs长远健康发展？
推动我国基础设施REITs长远健康发展，需要持续提升REITs配套政策的系统化程度，走中国特色的REITs道路。那么，应如何推动我国基础设施REITs市场的发展？
从首批试点项目的发行人来看，这些基金在上市后体现出较为强烈的增发扩募预期。“从配套监管规则及实施流程细则的角度，还需要监管部门、学术研究组织和专业机构共同努力，为这些产品后续增发扩募提供明确可行的指导。”北京大学光华管理学院副院长张峥说。
关于公募REITs可能发生的各类代理问题，李文峥认为，原始权益人和公募基金公司需在持有人大会决策机制、项目公司治理安排、运营管理授权等方面综合考虑、取得平衡，建立科学有效的治理机制，才能确保项目的特许经营责任不缺失、运营效率不下降、投资者的利益得到保护。
“应不断提升基金管理人的治理水平与内控能力，以及其对于基础设施资产所在行业的专业能力，避免基金管理人的通道化；应形成更有利于协调各利益相关方的报酬与考核机制；应更好的发挥投资顾问、资产评估机构等外部机构在REITs治理结构中的作用。长期来看，应考虑产品结构向更为简单的方向优化，简化代理链条，降低代理问题复杂性。”张峥说。
此外，为支持REITs长期发展，《中国公募REITs发展白皮书2021》建议，在发行REITs环节，对发起人自持份额部分对应的所得税给予递延，在发起人未来将份额转让时，再予以计征；支持因发行REITs而实施的重组行为，认定12个月内的多次重组事项属于同一交易分步实施，并享受特殊性税务处理；针对REITs发行行为涉及的土地增值税、增值税、印花税等给予适当优惠待遇。
“企业要树立长期发展理念，把发行REITs视为优质资产的IPO，是进入资本市场展开新里程的起点，是构建基于REITs的商业模式的新征程。”在李文峥看来，企业应更深入了解学习REITs政策和案例，积极参与，大胆尝试，动机纯净，既不要有面对新事物怕犯错的担忧，更不应有利用发行REITs资本市场圈钱走人的套利想法。
编辑：王菁、李奇涵
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