新华财经北京7月5日电（王菁）国家发改委2日在官网发布关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知（发改投资〔2021〕958号，以下简称“958号文”）称，各地应及时梳理汇总本地区基础设施REITs试点项目，将符合条件的项目分类纳入全国基础设施REITs试点项目库，做到应入尽入，未纳入项目库的项目不得申报参与试点。
距离首次公布基础设施REITs试点要求过去不到1年，国家发改委进一步明确对项目范围、流程和审查等方面的要求，推动后续建立项目库和开展新项目。2020年8月3日，国家发展改革委办公厅发布关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知（发改办投资〔2020〕586号，以下简称“586号文”），指导推动了首批REITs的落地。
相比于586号文，本次发布的958号文将试点区域扩展到全国范围内，将试点资产范围扩容至9个方面，突出契合十四五规划目标，并在项目基本条件、项目审查内容等方面提出了更高要求，比如最低规模、募集资金投向等。
试点区域与基础资产范围扩容 募资用途及资产规模要求升级
公募REITs申报与以往股债类项目不同，并非只通过证监会注册，项目前期筛选、资质审核都是由发改委牵头主导，由各地发改委负责选送至国家发改委。据新华财经统计，958号文的改进之处主要集中在试点项目地区、试点行业、项目基本条件和项目审查内容方面，以下为具体区别：
在试点区域方面，相较于586号文之前的京津冀、长三角、粤港澳等优先支持区域，958号文在此基础上将可申报项目地区扩展至全国，并补充将重点支持区域加入黄河流域生态保护和高质量发展，以及符合“十四五”有关战略规划和实施方案要求的基础设施项目。
据悉，“黄河流域生态保护和高质量发展”这一国家重大战略是在2019年9月18日的黄河流域生态保护和高质量发展座谈会上被提出的，相关区域具体包括内蒙古、甘肃、宁夏、青海、内蒙古、陕西、山西、河南及山西等地。
其次，958号文将基础资产范围大幅扩容，增加四大类试点行业：能源基础设施类项目，包括风电、光伏发电、水力发电等方向；停车场类项目；保障性租赁住房类项目，包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目；并探索在其他基础设施领域开展试点，包括具有供水、发电等功能的水利设施，以及自然文化遗产、国家AAAAA级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施。此外，继续明确酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围，项目土地用途原则上应为非商业、非住宅用地。
相关其他政策显示，2021年7月2日国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），进一步明确提出要加快发展保障性租赁住房。基础设施REITs作为新型融资手段，将辅助拓宽保障性租赁住房市场。
对此，中信证券研报指出，基础设施REITs扩围，保障性租赁住房等底层资产纳入，这既有利于丰富基础设施REITs的底层资产，提升REITs板块吸引力，又有利于助力企业盘活存量资产，打开长租、停车场等领域的局面。
“在长租、停车等领域，现在没有可以推荐的REITs标的，但上市公司可能受益于存量资产盘活。集中式长租公寓过去几年惨淡运营的状况，反而导致这一领域具备竞争实力的品牌寥寥。一旦资产证券化路径打通，企业有可能凭借运营能力快速做大，”中信证券表示。
而华泰证券称，从发行主体的角度，预计未来一两年内，高速公路将成为核心主力资产。由于地方政府和央企持有净资产中高速公路占比最多，高速公路类资产具有量大、规模大的双重特征，而公路项目盈利能力取决于建设成本与车流量。
同时，958号文细化了运营时间以及资产规模等要求：对于已能实现长期稳定收益的项目，可适当降低3年的运营年限要求；对资产规模提出了更高的要求，即公募REITs首发规模不低于10亿元，发起人（原始权益人）具有扩募能力的公募REITs资产规模需不低于20亿元（首发规模的2倍）。
最后，在项目审查内容方面，958号文的要求有所升级，审查环节明确要求将净回收资金（扣除偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后）用于在建项目或前期工作成熟的新项目的比例要达到90%以上。
“假设公募REITs产品仅有一个底层资产，其现金流想象空间有限。产业园类和物流仓储类、高速类是可以满足资产持续注入条件的几类资产，只有资产不断注入才可以为产品收益率与二级市场表现赋予更多想象空间，”华泰固收称。
中金固收表示，中国REITs目前支持的资产包括仓储物流、产业园区、公路、铁路、互联网数据中心、污水处理、垃圾焚烧等，根据中金研究部匡算，符合REITs发行条件的各类基础设施资产合计约35万亿元。
在规则提升空间方面，该机构进一步指出，中国REITs目前的一大痛点是尚未形成明确的、系统性的税收安排。从各个环节来看，目前可以明确的是分红环节不征税，但是在经营利润、资产处置环节的税收政策尚无明文表述。海外市场的通行做法（中国香港除外）是在满足实际派息率达到90%的条件下运营环节可免除所得税。
首批公募REITs产品上市第二周：表现更加平稳 换手率继续下降
回顾首批REITs成长史，国家发改委在去年12月底向证监会推荐首批5单公募REITs项目，包括首钢生物质、浙江沪杭甬等，全部为特许经营权项目。特许经营权项目存在期间分配含投资人本金、到期净值为0的特点，因此为丰富首批投资标的，今年4月又补充了一批产权类项目，共计10个项目申报至证监会，最终获批、完成发行9单。截止目前，首批9只公募REITs上市表现回归平稳，机构普遍看好长期投资价值。
经历了首周的打新套利与短暂高换手行情后，9只REITs第二周交易情绪继续降温、回归理性。而流动性方面，全周交易普遍集中在周初，此后的换手率出现明显下降。数据显示，上周第1个交易日平均换手率1.40%，为当周最高，但仍低于上市首周最低平均日换手率1.60%。
分项目看，蛇口产园仍然是成交最为活跃的项目，换手率在1.96%-3.66%之间，其次为首钢绿能、首创水务和张江光大园，日均换手率分别为1.50%、1.49%和1.23%。普洛斯和广州广河成交最不活跃，日均换手率分别为0.38%和0.67%。
从价格走势来看，整体波动不大，上周前3个交易日所有公募REITs项目价格小幅下探，然后在7月1日迎来一波上涨，当日平均涨幅1.59%，涨幅最大的蛇口产园达到2.91%，但随后在7月2日转为普遍下挫。截至上周五，沪杭甬当周收涨1.17%，张江光大园上涨0.16%，首创水务上涨0.18%，其余项目均收跌，但跌幅均在1%以内。此外，全周有5只产品跌破发行价。
“针对特许经营权类资产，投资者关注全周期的IRR，倾向于固收逻辑分析；针对产权类资产，投资者关注现金分派率，投资价值中更多考虑股权特性，”华泰联合证券投资银行业务线、基础设施与地产行业部总监王世园表示。
华西证券观点也指出，“打新情绪”过后，市场将逐步回归理性并更加关注REITs底层资产及其获利能力。前期询价区间上限可能是“交易顶”出现的信号，目前价格距询价区间上限仍较远的REITs涨幅空间可能相对更大。但从中长期来看，首批公募REITs底层资产较为优质，长期参与仍可获得可观收益；此外对于产权类项目，若底层资产经营效益较优，仍可寻找价格短期波动带来的交易机会。
广发证券固收首席分析师刘郁表示，从长期来看，REITs收益相对稳定且具备高分红特征，炒作空间有限。相比不动产类REITs，收益权类REITs的债性更强，价格弹性可能较小。在上市后，经过一段时间的涨跌和换手，具有长期配置需求的投资者的占比可能上升，此后REITs换手率将下降至较低水平。
王世园观点称，目前来说持有人已经由炒作型为主转化成配置型为主。机构方面，除了少量以打新为目的的机构已交易离场外，剩余投资人主要是认可产品投资价值的核心机构投资者，如券商自营、保险资金等。伴随投资者换手进程加深，市场将逐渐恢复理性。
编辑：史可
声明：新华财经为新华社承建的国家金融信息平台。任何情况下，本平台所发布的信息均不构成投资建议。
