编者按：新华财经特别策划“首批上市REITs调研行”系列报道，赴首批基础设施REITs的原始权益人企业进行调研，讲述他们参与REITs的故事，了解他们未来在REITs市场的计划，反映他们对中国REITs市场健康发展的建议。自2020年4月，基础设施REITs试点推出以来，试点的开展情况备受社会关注。6月21日，首批9只基础设施领域公募REITs产品在沪深交易所上市。本期我们走进招商局蛇口工业区控股股份有限公司。
新华财经深圳6月24日电（记者 吴燕婷 余蕊 闫鹏）首批9单基础设施公募REITs已于21日在沪深证券交易所上市交易，标志着国内公募REITs市场正式扬帆起航。新华财经记者近日专访了招商蛇口财务总监黄均隆，请其分析了蛇口产园REIT的特色，讲述了首批参与基础设施REITs试点的故事，及其对我国公募REITs市场未来发展的建议。
良好的资产运营和扩募能力成重要优势
2020年4月30日，REITs试点消息落地，犹如一声令响，市场各参与方便开始在这条金融市场改革的又一创新跑道上争分夺秒地摸索前进。400多个日日夜夜，无论是对于金融监管方还是市场参与方来说，都是筚路蓝缕、山林初启的过程。
“蛇口产业园REIT底层资产，在蛇口网谷产业园内，蛇口网谷产业园位于深圳蛇口工业区范围内。而蛇口工业区是中国第一个对外开放的工业园区，可以说是中国改革开放启航的地方。”黄均隆说。
作为首批9单试点项目中唯一的央企项目，蛇口产园REIT原始权益人招商蛇口又一次延续了其“敢为天下先”的基因，在金融市场改革的路上迈出了坚实的一步。
招商蛇口打包了其在蛇口网谷产业园中两项成熟稳定的资产——万融大厦和万海大厦，作为蛇口产园REIT首发资产的底层资产，具有重要的示范效应和特殊的历史意义。万融大厦和万海大厦分别于2013年、2014年开始运营，租金稳步增长，出租率稳定在90%左右，处于该区域较高水平。
基础设施公募REITs作为重要的资产上市平台，其发展需要良好的资产运营能力和资产扩募潜力。
业内普遍认为，目前，我国基础设施公募REITs发行后为了保持资产运营管理的延续性和稳定性，一般由原始权益人继续提供运营管理服务。因此，原始权益人具备较好资产运营管理能力是基础设施公募REITs健康发展的重要因素。其次，基础设施公募REITs需要通过不断地注入新的资产发展壮大，提升规模和交易流动性。如果原始权益人企业具备丰富的同类资产储备，就能有效支持基础设施公募REITs长期稳定发展，以此充分发挥基础设施REITs作为资产上市平台的重要作用。
“招商蛇口拥有领先的园区运营服务经验，曾荣获中国产业园区大会2019年度、2020年度中国产业园区运营商TOP50第一名。同时我们拥有丰富的园区资源储备，目前招商蛇口旗下产业园区的规划面积近403万平方米，项目个数达27个，深耕粤港澳大湾区、长三角经济区、‘一带一路’等沿线节点地区。因此，良好的资产运营和扩募能力是我们项目的优势所在。”黄均隆说。
项目评估和产品审核阶段关注点各有侧重
黄均隆介绍，2020年4月30日REITs 试点推出后，在招商局集团的支持下，招商蛇口开始筹备项目，迅速形成发行方案，项目于2021年4月由国家发展改革委推荐至中国证监会，于2021年5月获得深交所无异议函和证监会准予基金注册的批复，6月21日在深圳证券交易所挂牌上市。项目从准备到上市前后经历一年多时间。
“发改委在项目评估阶段，对产权类REITs的底层资产，如园区、物流等，特别注重底层资产建设及改造过程中各项手续的完备性和合法合规性。发改委组织了多轮现场评审会，并邀请各相关领域的专家作为评审团成员。”黄均隆说，国资委、税务部门、深圳市政府等都从不同角度给予了专业指导与支持。
他介绍，在证监会和交易所牵头主导的产品审核阶段，监管机构重点关注产品交易架构合理性和对投资人利益的保护。
“在审核过程中，监管机构一方面要确保产品设计不损害投资者的利益，另一方面也要兼顾交易安排的合理性和可行性。产品架构搭建的各步骤、国有资产转让、关联方交易核查、运营管理机制设计等都属于产品审核环节中的重点关注问题。并且，监管机构根据首批项目的不同情况，统一了标准，为后续发行提供了便利条件。”黄均隆说，“并且，经过评估的过程，招商蛇口也更加明确了后续向蛇口产园REIT注入新的园区资产，以及开发建设新园区的标准，为今后继续深入参与REITs市场奠定了基础。”
多项建议“支招”REITs市场未来发展
早在参与试点之前，招商蛇口已经对国外REITs市场研究和探索了多年。对于中国REITs市场如何健康发展，黄均隆也提出了几条建议。
“在首批试点项目完成上市发行后，相关的主管部门可就基础设施REITs评估审核形成系统化的协同制度，提升基础设施REITs项目的筹备和评估审核效率，为下一步扩大试点范围、深入开展试点创造条件。”黄均隆说。
与业内众多专家相同，黄均隆也建议丰富REITs市场的投资者类型，完善REITs市场的投资制度。“基础设施REITs具有高分红率、收益稳定且含有增值预期等特点，适合长期投资者的长期配置，建议后续可通过明确相关投资法规，进一步调动如保险资金、养老金、社保基金、企业年金和产业基金等投资者的积极性，充分发挥REITs资产配置价值。”他说。
此外，基础设施REITs的扩募有助于提升其二级市场流动性以及对投资人的吸引力。黄均隆建议，具备丰富资产储备的首批基础设施REITs原始权益人可在监管机构的指导下加快探索基础设施REITs扩募的操作模式，为下一步外延式发展做好充分准备。
企业介绍：
招商局蛇口工业区控股股份有限公司创立于1979年，是招商局集团旗下城市和园区综合开发运营板块的旗舰企业。2015年12月，招商蛇口吸收合并下属上市公司招商地产，在深交所上市。招商蛇口业务聚焦于产业园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块，以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，业务覆盖全球111个城市和地区，曾荣获中国产业园区大会2019年度、2020年度中国产业园区运营商TOP50第一名。截至2020年12月底，招商蛇口总资产规模达7372亿元。
编辑：王菁
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