新华财经北京5月28日电（王菁）国内首批基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）已发布询价结果和发售公告。根据发售时间安排，在顺利完成网下投资者认购之后，相关产品将在5月31日启动公众投资者认购。数据显示，国内首批9单公募REITs合计募集金额为314.03亿元，其中面向公众的份额约为20亿元，如果认购不足将向网下投资者回拨。
由于公募REITs具备强制分红制度，预计现金流分派率为4%-12%，同时，上市的REITs份额可以在交易所交易，具有较好的流动性，因此，即将到来的募集期受到公共投资者关注。
目前各代销机构已经开始为下周的发售开展宣传，募集将在2-3天内完成。其中，张江REIT、盐港REIT、首钢绿能、广州广河、蛇口产园5只公募REITs面向公众投资者的募集时间只有5月31日-6月1日的2天时间，浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、首创水务4只公募REITs面向公众投资者则有3天募集时间，为5月31日至6月2日。
预计总募资超300亿元 配售阶段机构认购踊跃
首批9只公募REITs合计募集金额为314.03亿元，确认最终认购价格在2.3元/份-13.38元/份之间。其中，由平安基金担任管理人的广河高速预计募集资金达到91.14亿元，募集金额最多。
从询价结果来看，9只产品获机构热捧，均实现超比例认购。数据显示，张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、首创水务、首钢绿能、广州广河、蛇口产园最终网下有效报价认购倍数分别为8.85倍、4.86倍、3.61倍、5.85倍、8.47倍、8.35倍、11.13倍、4.56倍、15.31倍。
而从已公布的数据来看，参与REITs的配售对象类型主要有六类：机构自营投资账户、保险资金证券投资账户、基金公司或者资管子公司的专户产品、集合信托计划、私募基金、证券公司集合资产管理计划。也有少数的QFII投资账户参与，还有少数有证券公司集合资产管理计划或者证券公司单一资产管理计划参与。
公众募集份额占比不高 上市后在二级市场交易
数据显示，经过大比例战略配售及网下投资者认购之后，首批公募REITs面向公众投资者募集的份额并不多。例如浙江杭徽的公众初始发售份额为19277376份，仅占扣除初始战略配售数量后发售份额的15.00%，按总占比计算，仅为3.855%，金额约1.68亿元。其他公募REITs面向公众投资者发售的份额也多数占扣除初始战略配售数量后发售份额20%左右，总占比仅有4只超过10%。
根据认购价格计算，9只公募REITs面向公众投资者的初始发售金额合计大概在20亿元左右，拟募集金额最多的广州广河REITs面向公众投资者的销售金额也不到5亿元。
公开资料显示，公募REITs采取封闭式运作，不开放申购与赎回。募集期内，普通投资者可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额，按照向网下投资者询价确定的价格认购，认购方式与现行LOF基金认购方式一致，在首次认购或买入基金份额前，应当签署风险揭示书。公募REIT上市交易之后，投资者可以采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等方式参与二级市场交易。
从投资门槛上看，上交所的场内认购多数是1000元为最低认购门槛，深交所的场内认购是1000份为最低认购门槛，而每只公募REITs场外的最低认购门槛不均，部分为最低100元，也有最低1000元，因不同代销机构而异。
此外，公募REITs收益来源主要为经营收益以及因资产增值带来的资本利得收益。对普通投资者而言，主要赚取每年分红及二级市场上基金价格的变动。从9只拟发行产品已经公布的基金招募说明书看，预计现金流分派率为4%-12%，平均收益水平将高于债券型基金，不及混合型和股票型基金。
编辑：史可
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