新华财经上海5月20日电(记者杨溢仁)当前，在“住房不炒”的大背景下，存量地产的金融化、证券化、资管化发展，成为了重要的趋势与方向。不论是房地产领域的资产证券化产品，还是已发行的部分类REITs产品，抑或是千呼万唤的公募REITs产品，都成为了现阶段市场关注的焦点。
尤其就公募REITs而言，鉴于其市场容量庞大，因此有望成为普惠金融的重要工具。特别在国内个人投资者历来缺乏中等风险收益特征投资产品的背景下，公募REITs如能推出，有望填补这一空白。
在光大证券固定收益总部资产证券化业务负责人看来，未来以下两大领域或将成为公募REITs市场的“发力点”和重点发展方向。其一，是长租公寓。中国有很多大型、特大型城市，而诸多流动青年人口有着很强烈的居住需求，所以长租公寓的需求市场是非常庞大。供给端更是如此，不论是开发商，还是一些分散型房源，供给量同样十分可观。鉴于市场中既有强烈的需求又有充足的供给，则公募REITs必然能在该领域“大展身手”，挖掘出一片“蓝海”。
其二，是基础设施领域。“个人认为，发展基础设施领域的公募REITs实为一举两得。”上述负责人直言，“首先，该类产品有助于解决社会资本方的退出路径问题，社会资本方通过PPP方式拿到资产，再借由REITs把该资产对应的负债和收益转嫁给下游投资人，从而实现轻资产化运营的转变并打通PPP的退出路径；其次，是解决投资人风险收益匹配的问题。基础设施领域的公募REITs能为投资人提供有稳定现金流，且风险相对可控的优质资产。”
“现阶段，类REITs投资者范围较小，且私募发行，投资者一般只能在开放期选择回售，因此产品流动性弱，市场很小(近几年数量和规模增速缓慢)。”国盛证券研究所固收首席分析师刘郁称，“由此，尽快推出公募REITs的试点，一方面，有助于扩大投资者范围；另一方面，投资者持有的公募基金份额可上市交易，集合竞价，增强流动性。有利于不动产的盘活，推动长租公寓、基础设施等方面建设。”
“尽管不少业内人士预计，公募REITs的推出尚需时日，尤其要解决税收、立法等相关问题，但个人认为，我们可以先探索试点再规范发展，先重点突破再整体推进。”北京市奋迅律师事务所合伙人朴文一认为，“我国的资产证券化就是从试点开始逐步发展的，REITs也可以这样，先推出有示范效应的标杆项目，比如基础设施REITs，提升市场的兴奋度，然后再规范整体，逐层递进。立法往往是滞后于实践的，这是正常情况。”
编辑：史可
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