新华财经上海4月29日电(记者杨溢仁)最近，关于“中国版”公募REITs即将进一步取得突破，多家大型基金公司正积极上报公募REITs方案(试点产品或在年内出炉)的消息成为业界关注焦点。
来自华泰证券研究所的观点指出，REITs恰好能够为存量资产的更新改造、长租公寓的开发运营、PPP 基础设施的投资建设引入大量社会资本，有利于促进房地产转型和经济社会持续健康发展。
此外，REITs投资作为权益融资符合“去杠杆”的监管要求，有利于降低系统性金融风险，同时还能为投资者开辟一条新的资产配置渠道，降低不动产投资的门槛。
据记者了解，现阶段不少建筑类央企对公募REITs产品表现出了极大的兴趣。“除了继续参与ABS、ABN业务之外，我们正着手全力推进办公楼和基础设施类REITs的相关业务，希望能够有效盘活不动产，实现资产的增值收益，降低企业杠杆。”一位建筑央企的负责人向记者透露，“我们企业的报表，其实没有真正把企业资产的价值给反应出来。毕竟，很多不动产的建造成本和原始投资是较少的，例如账面上只体现为3亿元，而其实际价值已经超过20亿元。所以想通过REITs的形式，把资产盘活，把这方面的价值体现出来。”
“不仅如此，这几年大部分建筑央企，都参与了很多基础设施类的PPP项目。我们每年在PPP方面的投入能达到数千亿元，压力不言而喻。正因如此，我们也希望通过发行基础设施类REITs，来实现项目的退出。”上述负责人直言，“PPP项目的投资回收期一般长达10-15年，甚至更久，对投资资金的规模与期限要求很高。现阶段国内几乎没有合适的资金类型，可以一次性满足PPP项目全生命周期的巨额资金需求。如果一定要求投资者始终持有基础设施项目资产，直至数十年左右的特许经营期结束，那么必然将严重制约PPP项目的融资落实和大面积推广。”
由此，针对PPP项目不同阶段的风险收益特征，整合不同种类投资者的资源优势和投资诉求，构建具有充分弹性、可灵活调整的多元化融资结构，引入ABS和REITs等模式正当其时。
记者调研后发现，目前已有不少企业就REITs发行的相关事项与交易所进行了沟通。事实上，推出公募REITs的呼声由来已久，究竟是什么原因致其迟迟无法落地?记者在采访中发现，“税收优惠”俨然成为了行业专家口中的高频词。
虽然近几年国内不断有类REITs产品尝试发行，但其与成熟市场的REITs产品相比，在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面仍具有一定差异。
不少受访的券商研究员表示，税收问题至关重要，将决定REITs成功与否的核心。如果该问题不能得到妥善解决，那么必然会影响企业参与此类金融创新的积极性。
可以看到，在国内现行的税收制度下，物业资产为实现风险隔离而重组的过程在税收处理上与物业资产销售类似，会产生较高的交易税费，如土地增值税和增值税等，其所构成的税收负担不言而喻。
同时，类REITs产品的运营过程也存在双重征税情况，这影响了产品投资收益，也降低了物业持有人发起REITs项目的积极性。
对此，包括金杜律师事务所合伙人胡喆、天风证券资产证券化负责人黄长清在内的诸多专家建议，未来管理层可就以下层面入手，就税收问题做出妥善安排。一是在REITs设立过程中，对部分主要税收进行递延或减免。例如，对增值税进行免征。明确REITs产品设立时将物业资产转让至项目公司过程可以适用“不征收增值税”的条款。
“短期内，想要看到税收减免或许较难。毕竟，REITs涉及到物业的转让，房地产在国内的税收体系中占据了很重要的位置。所以，当下还是税收中性更容易实现，起码在开展REITs业务时，不要产生额外的税收负担。”黄长清说。
二是在REITs运营过程中，对REITs收入及资本利得向投资人分配的部分免征所得税。可以借鉴国际成熟经验，在REITs层面进行税收减免，避免双重征税，即对REITs的租金等各项收益以及买卖楼盘的资本利得中向投资人分配的部分免征企业所得税，让投资人正常缴纳个人所得税。
编辑：史可
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